Перейти на главную страницу Карта сайта

Другие статьи номера

К читателям (4407)
ТОП-10: Сделано в ЮФО (4680)
Прибавка в весе (4646)
Число представленных на форуме в Сочи южнороссийских проектов и соглашений с инвесторами ежегодно увеличивается
Фаина Богатырева  
Семнадцать лет спустя (5066)
К 2025 году валовой региональный продукт ЮФО может увеличиться до 4,6–7,9 трлн. рублей, а доходы населения — 23–33 тысяч
Оксана Лебедева  
Владимир Чуб: «Инвесторам нравится наше законодательство» (4471)
Максим Федоров  
«Флагманским проектом для Юга станет подготовка к Олимпиаде-2014» (4448)
Считает директор Департамента проектов развития экономики регионов Минэкономразвития РФ Андрей Соколов
Александр Жилкин: «У нас десять стратегических направлений развития» (5116)
Оксана Антипова  
Александр Плотников: «В области выделены зоны развития» (4865)
Оксана Антипова  
Александр Ткачев: «Мы сделали ставку на государственно-частное партнерство» (4818)
Екатерина Минакова  
Владимир Бартеньев: «Интерес инвесторов можно капитализировать» (4727)
Никита Логвинов   
Валерий Гаевский: «Мы позиционируем себя как южный фокус привлечения инвестиций» (4761)
Оксана Антипова  
Самая популярная и амбициозная (5925)
Среди резидентов Новоалександровской промзоны — брендовые компании «Юнимилк», Coca-Cola, Ball Corporation
Максим Федоров   
Игорь Бураков: «Надо захватить больше места под солнцем» (4706)
Максим Федоров  
Деньги — под стекло (6138)
В перспективе заводы по выпуску строительного стекла могут появиться в пяти регионах ЮФО
Марина Конева   
Инновации — дело общее (4576)
Лицей №25 и ТАГМЕТ совместно внедряют инновационные программы подготовки рабочих кадров
Галина Ярыгина  
Чистые «грязные» деньги (7623)
В ближайшие 3–5 лет в ЮФО могут быть построены около 20 мусороперерабатывающих предприятий
Тимур Сазонов  
Мы можем на порядок больше (4625)
Игорь Платонов сделал ставку на высокие технологии
Галина Шувалова  
Донской машинокомплект (5371)
Объемы выпуска машиностроительной продукции растут на 7–17% ежегодно
Сергей Родин  
Крылья 325 АРЗ (8770)
Умножение путем сложения (6194)
МЗМО и «ПромТяжМаш» объединятся, чтобы усилить позиции на рынке
Галина Шувалова  

 

Ориентация — Запад

№ 7(21) (2008)
Количество просмотров: 4264
Версия для печати


В прошлом году, по оценкам экспертов, объем инвестиций из России в недвижимость Европы превысил$7 миллиардов. При этом растут не только «традиционные» вложения в жилье — россияне все больше покупают за рубежом коммерческую недвижимость. Зачастую такие объекты представляют собой уже готовый бизнес, например, отель или ресторан. Эксперты полагают, что подобные операции не станут массовыми, но их количество будет увеличиваться, а вложенные инвестиции будут приносить стабильную доходность.

Запасной аэродром

Некоторые предприниматели и сегодня относятся к вложениям в зарубежную коммерческую недвижимость довольно скептически, считая, что такой доходности от инвестиций, как, например, в Москве, нет нигде в Европе. Другие представители российского бизнеса не согласны с таким мнением.

— Пока большинство наших граждан рассматривает недвижимость в других странах как вложение денег на безопасном рынке, как запасной аэродром, — говорит директор региональной сети Дом.ру Антон Селезнев. — операции с коммерческими объектами не станут массовыми в ближайшее время. Но активные бизнесмены, безусловно, будут покупать больше коммерческой недвижимости за рубежом.

Гендиректор российского отдела Westhome Ольга Попова считает, что время сверх прибыльного бизнеса в России прошло и сегодня стоит отдавать предпочтение долговременным, приносящим стабильный доход западным проектам.

— Покупку недвижимости или бизнеса за рубежом можно рассматривать как способ диверсификации рисков накопленных вложений, как создание источника дохода при переезде на новое место жительства или как присоединение дополнительного элемента к существующей в россии организационной структуре бизнеса, — согласна руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.

Эксперт отмечает, что российские компании (в особенности ориентированные на экспортное производство), у которых возникла потребность в расширении границ бизнеса, покупают профильные организации в странах-членах ЕС или планирующих вступить в союз. А фирмы, ориентированные на импорт, нередко заинтересованы в приобретении за рубежом промышленных предприятий. Например, текстильного цеха в Турции или винных заводов в Болгарии. Очень выгодна, по наблюдениям участников рынка, покупка коммерческих помещений на этапе строительства для последующей перепродажи. В последнее время российские предприниматели все чаще покупают компанию-партнера или поставщика продукции для расширения и развития собственного бизнеса, а также оптимизации расходов.

— Европейские возможности открыты для русских инвесторов. Тех, кто смог вести бизнес в России, ждут и уважают на Западе, — добавляет Ольга Попова.

По оценкам участников рынка, законодательства ряда европейских стран лояльны к иностранцам, желающим купить коммерческую недвижимость. Если речь идет о миллионах долларов, они рассматриваются как инвестиции в экономику страны. Поэтому страна, в которой совершается покупка, предоставляет достаточно большие налоговые льготы покупателю.

— В большинстве крупных городов цены на недвижимость сопоставимы с европейскими столицами и заметно выше, скажем, цен на квартиры в той же Черногории, — рассказывает руководитель направления инвестиций в недвижимость УК «Финам Менеджмент» Данил Зарубин. — При этом в регионах Центральной и Восточной Европы недвижимость стабильно дорожает на 8–15%, то есть покупка позволяет, оперируя сравнительно небольшими суммами, совершить вложение капитала, которое защищено от инфляции. Кроме того, при покупке недвижимости в Европе, Африке, Азии ее собственник обеспечивает себе площадку для отдыха, так как именно курортные объекты пользуются наибольшим спросом.

Цены на коммерческие объекты за границей гораздо ниже, чем в москве, Cанкт-Петербурге и даже крупных региональных городах. По данным специалистов риэлтерского агентства «Выбор», в дорогостоящем деловом центре Хельсинки недавно русскими бизнесменами был приобретен трехэтажный бизнес-центр за 490 тыс. евро. Для сравнения: в Ростове-на-Дону стоимость аналогичного комплекса будет не ниже 1 млн. евро. Если говорить об окрестностях столицы Финляндии, то там цены еще более либеральны: вблизи города Кангасниеме в комплексе с магазином и рестораном риэлтер предлагает российским инвесторам автозаправочную станцию за 750 тыс. евро.

Безусловно, на финском рынке коммерческой недвижимости представлены и более дорогие объекты. Одно из предложений — замок-отель «Ранталинна», расположенный в регионе Руоколахти на южном берегу озера Сайма. Построенный в начале ХХ века, замок принадлежал приближенным к русскому царскому дому принцу и принцессе Ольденбургским. Нынешний владелец восстановил роскошную обстановку, собрал архив документов, картин, фотографий. По словам консультанта по недвижимости, собственник заинтересован, чтобы покупателями владения стали именно русские.

Что, где, почем?

Консультанты отмечают, что наряду с федеральными компаниями-инвесторами наиболее активны в приобретении коммерческой недвижимости за рубежом жители Уральского и Южного федеральных округов. Но, как правило, покупатели не спешат афишировать свои имена и приобретения. Первое место по инвестиционной привлекательности среди стран Центральной и Восточной Европы занимает Чехия, поскольку предлагает наилучшую комбинацию потенциального экономического роста и политической стабильности. К такому выводу пришла международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB).

По данным риэлтеров, чаще всего российских инвесторов привлекает строительство небольших домов на несколько семей в Праге, Карловых Варах или ближайших пригородах, а также реконструкция старинных домов в центре Праги или Карловых Вар. Затем такие объекты перепродаются либо целиком как отели, либо по частям как апартаменты.

До начала 2008 г. интерес к чешским новостройкам подогревало льготное налогообложение девелоперов — 5%. С нынешнего года здесь действует общеевропейский НДС 19%, это увеличило стоимость новостроек, но не снизило их популярности среди российских инвесторов, отмечают консультанты по недвижимости.

Привлекательность инвестиций в испанские коммерческие объекты заключена в росте цен, который доходит до 20% в год. По законодательству Испании, иностранцам требуется разрешение на инвестиции в оборонную промышленность, транспорт, связь, добычу нефти и газа, игорный бизнес, банковскую и страховую деятельность, рыболовство. Если же деньги вкладываются в наиболее популярные объекты, связанные с туристической деятельностью и сферой услуг (отели, бары, рестораны и так далее), такие разрешения не нужны.

Много свободных ниш в Болгарии. Малые предприятия готового бизнеса пользуются большим спросом, при этом цены на коммерческую недвижимость пока еще достаточно низкие. Объекты гостиничного бизнеса представлены как семейными мини-отелями, так и полноценными туристическими комплексами.

Заманчивые предложения по продаже участков земли наряду с относительной дешевизной строительных работ делают привлекательными инвестиции в строительство жилых и гостиничных комплексов, соответствующих европейским стандартам, в Хорватии. Достаточно «оживленное» направление — строительство так называемых доходных домов: многоквартирных жилых зданий с последующей сдачей жилплощади в аренду. Также популярны у российских бизнесменов мини-отели в Турции, Греции, на Кипре. По словам экспертов, для российских инвесторов гостиничный бизнес за рубежом чаще всего является непрофильным и представляет собой некий «страховой актив».

Аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Леонид Аннуэль советует покупателям, которые исходят из чисто инвестиционных задач, обратить внимание на города, выбор которых для наших соотечественников не кажется очевидным. Например, на Пекин. Эксперт приводит следующий аргумент: в Китае прибыль от вложений в недвижимость в прошлом году достигала 40%.

В последние два года повысился интерес к приобретению коммерческой недвижимости в Турции — прежде всего как места «паломничества» отдыхающих россиян и рынка недорогих и качественных стройматериалов. Риэлтеры отмечают растущее внимание россиян и к азиатским странам, в частности к Таиланду и Китаю.

— Но если рассматривать покупку действующего бизнеса за рубежом, следует отметить, что в цене объекта стоимость активов, включая недвижимость, составляет 50–70%, остальное — плата за организованный бизнес, — подчеркивает Юлия Титова из «Бэст-Недвижимости».

По мнению экспертов, это особенно характерно для высокодоходных гостиниц и популярных действующих ресторанов в местах с большим пешеходным и транспортным трафиком. Именно поэтому некоторые инвесторы предпочитают возвести новый объект или купить новое помещение. Стоимость строительства сама по себе всегда значительно ниже продажной стоимости объекта. А покупка нового отеля, по оценкам участников рынка, обойдется на 30–50% дешевле, чем приобретение объекта, успешно проработавшего 2–3 сезона.

— Если инвестору нужен действующий бизнес сейчас, стоит взять успешный готовый объект. Если есть время подождать и есть возможность раскрутиться, в итоге можно получить неплохую экономию, которая наверняка превысит доход от эксплуатации объекта, — советует Юлия Титова.

Данил Зарубин выделяет несколько сегментов коммерческой недвижимости за рубежом, которые наиболее популярны для инвестиций:

— Во-первых, покупка объектов предпринимателями, которые постепенно сворачивают свой бизнес в России. По сути, они инвестируют в источник рентного дохода на новом месте жительства. Второй блок — диверсификация бизнеса. Например, российские девелоперы все более активно работают за рубежом, в том числе покупая активы, так как это позволяет им увеличить географию деятельности, получить дополнительный доход и снизить риски. По прогнозу специалистов, интерес к коммерческой недвижимости за границей будет только расти, а в недалеком будущем на всех популярных курортах Европы станут более заметными отели русских владельцев. Уже сейчас русский ресторан есть в каждом крупном туристическом центре. В ближайшие 2–3 года русские инвесторы могут прочно занять место на рынке крупных отелей-брендов.


Автор: Лариса Никитина