ѕерейти на главную страницу  арта сайта

ƒругие статьи номера

  читател€м (4385)
“ќѕ-10: сделано в ё‘ќ (5002)
«”никальный и амбициозный проект» (4841)
Ќикита Ћогвинов  
ќлимп не заметил потери «бойца». ћќ  спокойно отреагировал на кадровые перестановки в корпорации «ќлимпстрой» (4911)
Ќикита Ћогвинов   
¬ладимир Ѕартеньев: «≈сли есть потенциал, глупо его не использовать» (7515)
ћаксим ‘едоров  
«еркало отрасли (4729)
Ћариса Ќикитина   
–оссийский транспорт в международном аспекте (4622)
TRUCK CENTER накроет –оссию сервисной сетью (5438)
ёрий јксюшин  
ёжное взморье.   2015 году порты ё‘ќ должны переваливать более 250 млн. тонн грузов (7002)
ёрий јксюшин   
–оссийский производитель — немецкое качество.  омпани€ «“ранзит-ƒон» развивает продажи контейнеровозов производства GRÜNWALD (5886)
ќт «холодного склада» — к логистическому терминалу. ёжный рынок логистических услуг на пути к качественным изменени€м (7869)
Ћариса Ќикитина   
јвтозагрузка: тенденци€ роста. ¬ ё‘ќ увеличиваетс€ объем внешнеторговых автоперевозок (5222)
Ќаталь€ √ончарова   
ћиллионы в дороги. ќбъемы дорожного строительства и ремонта в ƒонецке растут с каждым годом (5375)
Ѕизнес на колесах (4409)
√алина Ўувалова  
20 миллионов на поток (4712)
ћихаил ћартынов  
ѕроблему осилит везущий? –ост цен на √—ћ снижает рентабельность транспортных компаний (6225)
Ќаталь€ √ончароа  
—в€зующее звено (5023)
Ќаталь€ √ончарова  
ѕтицы высокого полета (4905)
ќксана Ћебедева  
”стойчивый бизнес по-русски (6131)
√алина Ўувалова  

 

ѕарки южного периода

є 4(18) (2008)
 оличество просмотров: 6159
¬ерси€ дл€ печати


¬ ё‘ќ за€влено о реализации семи проектов индустриальных парков и торгово-промышленных зон с общим объемом инвестиций свыше 23 млрд. рублей.

—прос на качественные складские помещени€ в разы превышает предложение. »нициаторы логистических проектов решают главную — инфраструктурную — проблему, таким образом привлека€ в регион на уже готовые площадки инвесторов. ѕо мнению экспертов, реализаци€ семи комплексов, за€вленных в ё‘ќ, будет способствовать экономическому развитию южнороссийских территорий и их интеграции в международную торговлю.

√ендиректор ќќќ «≈вродон» ¬адим ¬анеев в июле 2004 года начал реализацию проекта по производству м€са индейки. Ќа шахтерских территори€х ¬осточного ƒонбасса, в ќкт€брьском сельском районе, он создал промышленный комплекс. ¬ первый этап реализации проекта руководство компании инвестировало более 65 млн. евро, из которых ровно четверта€ часть была потрачена на электро-, водо- и газоснабжение. «Ѕольной темой при реализации проекта, как всегда, стало создание инфраструктуры. ћы только 40 км электросетей прот€нули, причем на средства из собственного кармана», — сетует ¬анеев.

ѕтицекомплекс «≈вродона» расположен на территории 102 га. «Ёто очень крупный проект, к тому же направленный на развитие отечественного јѕ », — не скрывают гордости в областном минсельхозе. ѕравда, средств дл€ создани€ инфраструктуры под него здесь не нашлось.

„то тогда говорить про логистов с их низкой маржинальностью бизнеса? «»м, например, дл€ строительства склада на 10 тыс. кв. метров нужно из денежного потока «выдернуть» пор€дка $15 млн., и склад этот будет окупатьс€ лет 12. ” нас, за счет объемов, — 7–8 лет, с себестоимостью кв. м $800 против 1500.   тому же администраци€ по-разному «разговаривает» с инвесторами, которые застраивают 10 тыс. и 200 тыс. кв. метров», — рассказывает руководитель отдела маркетинга »ѕ√ «≈врази€ Ћогистик» Ќиколай ƒицман.

ѕарковый бум 

—егодн€ на ёге за€влено о реализации семи проектов индустриальных парков и зон торгово-промышленного развити€, общий объем инвестиций в которые превысит 23 млрд. руб. «≈врази€ Ћогистик» построит индустриальные парки (»ѕ) складской площадью от 100 до 300 тыс. кв. м на  убани, в ¬олгоградской и –остовской област€х. ¬ ImmoRosIndustry пока решили ограничитьс€ одним »ѕ под –остовом на территории 58,7 га. Taller Capital р€дом с небольшими областными городами –остовской области,  раснодарского и —тавропольского краев создаст зоны торгово-промышленного развити€ («“ѕ–), где расположатс€ не только »ѕ, но будет присутствовать и торгово-развлекательна€ составл€юща€.

«¬ классическом российском понимании »ѕ — площадка по типу склада класса ј, ориентированна€ в своей основе на производственный процесс (легка€ сборка, упаковка, небольшие мощности по сельхозпереработке и пр.)», — комментирует консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko ≈лена Ѕушмина.

«ќднако на «ападе пон€ти€ «склады» и «производство» не раздел€ютс€. ѕоэтому, ориентиру€сь на 95% в своем бизнесе на склады, наши проекты мы называем по-западному — »ѕ», — парирует Ќиколай ƒицман.

««“ѕ– включает в себ€ как промышленную, логистическую, так и торгово-развлекательную составл€ющие.  ак правило, на первой линии по отношению к шоссе располагаютс€ торгово-развлекательные центры, гостиницы, кафе и пр., на второй-третьей — производственные и дистрибутивные центры», — говорит президент компании Taller Capital јлександр Ўнайдер. √руппирование на одной территории разнопрофильных объектов за счет синергетического эффекта повышает экономический результат де€тельности каждого из них, добавл€ют в компании.

ѕринципиальное же отличие »ѕ от обычной промзоны заключаетс€ в наличии единой управл€ющей компании-девелопера, котора€ владеет землей, где размещаетс€ парк. ѕри этом девелопер берет на себ€ все затраты, св€занные с подготовкой площадки дл€ последующего размещени€ на ней складов и производства.

Ќаселение как стимул€тор складского роста

 ак показывают маркетинговые исследовани€ компаний-девелоперов, розничный товарооборот на душу населени€ в —таврополе составл€ет менее $3 тыс. в год, ¬олгограде — $3 тыс., –остове — пор€дка $4 тыс.,  раснодаре — $5,6 тыс. ƒл€ сравнени€: в ћоскве этот показатель равен $8 тыс.  лючевой аргумент выхода на ёг крупнейших компаний-девелоперов на региональный рынок складской недвижимости — «активный рост ¬–ѕ, вследствие которого растут доходы населени€, соответственно, оборот розничной торговли, а значит, и спрос на склады».

ѕо данным агентства недвижимости «“итул», сегодн€ только по –остову спрос на складские помещени€ по разного рода площад€м превышает предложение в четыре раза. ‘едеральные девелоперы привод€т результаты собственных исследований: потенциал ростовского рынка складской недвижимости по складам всех классов здесь оценивают на уровне 1,5 млн. кв. м в перспективе до 2010 года при текущем объеме предложений пор€дка 300–400 тыс. кв. м. ѕотенциал  раснодара — 1 млн. кв. м при имеющихс€ 300 тыс.

«ѕока на ёге складские помещени€ класса ј и ¬ только начинают по€вл€тьс€, преимущественно в –остове», — отмечает менеджер отдела коммерческой недвижимости компании «Ћендлорд» Ќаталь€ —еверь€нова.

ѕо расчетам «≈вразии Ћогистик», к 2010 году в –остове может по€витьс€ до 500–600 тыс. кв. м складов, в  раснодаре — около 250 тыс. ¬ случае если все за€вки будут реализованы. Ќо учитыва€, что на практике, по оценкам опрошенных «¬естником» аналитиков и представителей консалтинговых компаний, в срок реализуетс€ пор€дка половины планируемых проектов (в том числе из-за отсутстви€ финансировани€, административных препонов и пр.), то переизбыток качественных складских площадок в ближайшие лет п€ть-семь ё‘ќ не грозит.

ѕроизводство — на вырост

Ќа любом рынке в сегменте коммерческой недвижимости развиваетс€ сначала офисна€, торгова€ и только потом промышленна€. ѕричем в категории промышленной в первую очередь развиваетс€ рынок складских помещений, и только потом — индустриальных зданий под заводы и фабрики. ѕоэтому, скорее всего, пока на ёге дело ограничитс€ современными складскими помещени€ми класса ј. «ѕо нашему опыту, самый большой интерес к нашим площад€м как к производственным про€вл€ют западные компании. ¬о-первых, они уже к этой культуре приучены, во-вторых, это хороший способ избежать бюрократических проволочек.

ќни немного переплачивают, зато спокойны, — объ€сн€ет Ќиколай ƒицман. — ќтечественное крупное и среднее производство охотнее выкупает коробку советской постройки, полностью ее переделывает под себ€ или ставит просто новое оборудование и работает. ћалому бизнесу не подход€т размеры».

ѕри стандартной конструкции склада класса ј площадью пор€дка 100 тыс. кв. м размер минимальной сдаваемой площади составл€ет 2,5–3 тыс. кв. м, максимальный — доходит до 20–30 тыс. «ќднако девелоперы охотнее сдают большими нарезками: площадь в 20–30 тыс. так называемому €корному арендатору, оставшуюс€ часть — нарезками по 5–10 тыс.», — говорит эксперт из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

—пециалист по коммерческой аренде компании «“итул» јлексей √удухин не исключает прихода в »ѕ и производственников, хот€ расценивает подобный вариант как маловеро€тный. «ћелкий и даже средний бизнес эконом€т на всем, чтобы по максимуму снизить себестоимость продукции. —егодн€ за 80% производственных помещений в –остове арендаторы плат€т до 200 руб. за кв. метр в мес€ц. Ќекоторые позвол€ют себе роскошь в 250 руб. ѕосмотрим, что предложат »ѕ», — улыбаетс€ он.

ѕредставители местного бизнеса более оптимистичны на этот счет. «ƒл€ новых инвесторов или предпри€тий, планирующих расширение или диверсификацию бизнеса, такое предложение заманчиво, — уверен советник гендиректора компании «≈вродон» —ергей  оновалов и добавл€ет: — Ѕизнес давно хочет переложить работу по созданию инфраструктуры на чьи угодно плечи, только бы не делать ее самому».

¬прочем, он согласен с √удухиным в том, что исход проектов будет во многом зависеть от арендных ставок. ѕо мнению чиновников, при создании условий производство рано или поздно подт€нетс€ в »ѕ. «Ќасколько мне известно, промышленные участки «ѕ“– « убанска€» отойдут небольшим предпри€ти€м по переработке сельхозпродукции, — надеетс€ замглавы √улькевичского района по строительству, транспорту, коммунальному хоз€йству и благоустройству јлександр –€бков. «≈сть главное — инфраструктура, так что площадки у инвесторов будут нарасхват», — завер€ют в администрации ќкт€брьского сельского района.

ƒобро пожаловать на ёг

»нвесторов в регионы, и не только южные, зазывают чиновники всех уровней, специально созданные агентства инвестиционного развити€. Ќо до сих пор порочный инфраструктурный круг разорвать не удавалось: власти обещают компенсировать затраты по ее созданию при условии подписани€ соглашений; инвесторы надеютс€ на по€вление инфраструктуры прежде, чем эти соглашени€ подпишутс€. –оль палочки-выручалочки вполне способны вз€ть на себ€ инициаторы сетевых проектов »ѕ и «“ѕ–, что не может не радовать местных чиновников. «ƒл€ власть имущих это реальна€ возможность сэкономить за счет инвесторов. ќни впредь будут активно лоббировать интересы таких компаний», — подчеркивает представитель ростовского рынка ритейла, попросивший не называть его имени.

«Ќа ёге достаточно сговорчивые и ло€льные администрации, особенно в –остовской области, даже по сравнению с  убанью, котора€ возвысилась из-за —очи», — признаетс€ Ќиколай ƒицман. ѕо его словам, именно от донской администрации исходила изначальна€ инициатива передать «≈вразии Ћогистик» в управление ёжнобатайскую промзону, р€дом с которой компани€ собираетс€ построить логистический комплекс. ’от€ в министерстве территориального развити€, архитектуры и градостроительства –остовской области «¬естнику» за€вили, что «информаци€ некоторых —ћ» (о передаче в управление ёжнобатайской промзоны. — ѕрим. ред.) — чиста€ «утка». «ѕока не пройдет открытый конкурс и не будет выбрана ”  по всем критери€м в рамках закона, об это говорить рано», — сообщил «¬естнику» высокопоставленный чиновник министерства. „то отнюдь не мешает «≈вразии» рассматривать возможность реализации второго комплекса »ѕ и третьего по счету проекта компании на территории области.

јдминистраци€ ќкт€брьского сельского района возлагает на ростовский проект Taller Capital большие надежды, ведь она ориентируетс€ именно на небольшие города и населенные пункты районного значени€, а не на города-миллионники.

¬ –остовской области «“ѕ– постро€т на шахтерских территори€х ¬осточного ƒонбасса, на  убани — в √улькевичском районе, на —таврополье — возле ∆елезноводска. «¬ этих городах население менее избалованно, как в крупных областных центрах, а сам рынок торговых центров и развлечений практически не развит», — комментирует ≈лена Ѕушмина. «—мена категории назначени€ земли увеличивает налоговую базу — арендна€ ставка кв. метра земли промышленной категории по кадастровой стоимости составл€ет больше 1000 руб.   тому же приход крупных компаний гарантирует создание новых рабочих мест, а это Ќƒ‘Ћ, составл€ющий пор€дка 65% собственных доходов местного бюджета», — называет плюсы строительства –€бков.

Ќо вопрос не только в инфраструктуре. јктивное возведение »ѕ и «“ѕ–, по мнению как чиновников, так и экспертов, будет способствовать экономическому развитию региона в целом, дав толчок развитию транспортных коридоров, что дл€ ёга наиболее важно из-за пересечени€ коридоров ««апад¬осток» и «—евер-ёг».

јрендные ставки на склады — до и после реализации сетевых проектов индустриальных парков и зон торгово-промышленного развити€

ѕо данным девелоперской компании ADM Group, средний диапазон стоимости аренды складских помещений в –остове установилс€ на уровне 130-300 руб. за кв. м в мес€ц, в  раснодаре — 150–250 руб. ¬ агентстве недвижимости «“итул» уточн€ют расценки по –остову, где мес€чна€ аренда кв. м складского помещени€ класса ¬ без отоплени€ стоит пор€дка 150–250 руб., с отоплением, в зависимости от месторасположени€, — 200–350 руб.

Ќаталь€ —еверь€нова из отдела коммерческой недвижимости компании «Ћендлорд» называет еще более высокую ценовую планку дл€ отапливаемых складов — до 450 руб., отмеча€, что по области цена на складские помещени€ примерно в 1,5 раза ниже ростовских. “акой широкий диапазон ставок в –остове сформировалс€ за счет по€влени€ на местном рынке высококлассных складских площадей, в отличие от  раснодара, полагают в ADM Group.

ѕри этом специалист по коммерческой аренде компании «“итул» јлексей √удухин считает, что дл€ логистических компаний арендна€ ставка по региону, даже после реализации за€вленных сетевых проектов »ѕ и «“ѕ–, не должна превышать уровень в 250 руб. за кв. м в мес€ц. ¬ противном случае их бизнес будет нерентабельным. «¬ –остове пока нет подобной практики схемы передачи складских и производственных площадок арендаторам, чтобы отследить, насколько арендные ставки в регионе повыс€тс€. Ќечто подобное, правда, наблюдаетс€ у логистов, которые берут площади в аренду у собственников с последующей передачей в субаренду, предоставл€€ при этом свои логистические услуги. ¬ таком случае, как правило, накладываетс€ примерно еще одна мес€чна€ арендна€ плата», — заключает эксперт.


јвтор: »рина —крынник

 

††