Перейти на главную страницу Карта сайта

Другие статьи номера

К читателям (4437)
ТОП-10: сделано в ЮФО (5063)
«Уникальный и амбициозный проект» (4901)
Никита Логвинов  
Олимп не заметил потери «бойца». МОК спокойно отреагировал на кадровые перестановки в корпорации «Олимпстрой» (4964)
Никита Логвинов   
Владимир Бартеньев: «Если есть потенциал, глупо его не использовать» (7586)
Максим Федоров  
Зеркало отрасли (4781)
Лариса Никитина   
Российский транспорт в международном аспекте (4669)
TRUCK CENTER накроет Россию сервисной сетью (5497)
Юрий Аксюшин  
Южное взморье. К 2015 году порты ЮФО должны переваливать более 250 млн. тонн грузов (7070)
Юрий Аксюшин   
Российский производитель — немецкое качество. Компания «Транзит-Дон» развивает продажи контейнеровозов производства GRÜNWALD (5936)
От «холодного склада» — к логистическому терминалу. Южный рынок логистических услуг на пути к качественным изменениям (7932)
Лариса Никитина   
Автозагрузка: тенденция роста. В ЮФО увеличивается объем внешнеторговых автоперевозок (5277)
Наталья Гончарова   
Миллионы в дороги. Объемы дорожного строительства и ремонта в Донецке растут с каждым годом (5424)
Бизнес на колесах (4446)
Галина Шувалова  
20 миллионов на поток (4762)
Михаил Мартынов  
Проблему осилит везущий? Рост цен на ГСМ снижает рентабельность транспортных компаний (6279)
Наталья Гончароа  
Связующее звено (5082)
Наталья Гончарова  
Птицы высокого полета (4944)
Оксана Лебедева  
Устойчивый бизнес по-русски (6176)
Галина Шувалова  

 

Парки южного периода

№ 4(18) (2008)
Количество просмотров: 6217
Версия для печати


В ЮФО заявлено о реализации семи проектов индустриальных парков и торгово-промышленных зон с общим объемом инвестиций свыше 23 млрд. рублей.

Спрос на качественные складские помещения в разы превышает предложение. Инициаторы логистических проектов решают главную — инфраструктурную — проблему, таким образом привлекая в регион на уже готовые площадки инвесторов. По мнению экспертов, реализация семи комплексов, заявленных в ЮФО, будет способствовать экономическому развитию южнороссийских территорий и их интеграции в международную торговлю.

Гендиректор ООО «Евродон» Вадим Ванеев в июле 2004 года начал реализацию проекта по производству мяса индейки. На шахтерских территориях Восточного Донбасса, в Октябрьском сельском районе, он создал промышленный комплекс. В первый этап реализации проекта руководство компании инвестировало более 65 млн. евро, из которых ровно четвертая часть была потрачена на электро-, водо- и газоснабжение. «Больной темой при реализации проекта, как всегда, стало создание инфраструктуры. Мы только 40 км электросетей протянули, причем на средства из собственного кармана», — сетует Ванеев.

Птицекомплекс «Евродона» расположен на территории 102 га. «Это очень крупный проект, к тому же направленный на развитие отечественного АПК», — не скрывают гордости в областном минсельхозе. Правда, средств для создания инфраструктуры под него здесь не нашлось.

Что тогда говорить про логистов с их низкой маржинальностью бизнеса? «Им, например, для строительства склада на 10 тыс. кв. метров нужно из денежного потока «выдернуть» порядка $15 млн., и склад этот будет окупаться лет 12. У нас, за счет объемов, — 7–8 лет, с себестоимостью кв. м $800 против 1500. К тому же администрация по-разному «разговаривает» с инвесторами, которые застраивают 10 тыс. и 200 тыс. кв. метров», — рассказывает руководитель отдела маркетинга ИПГ «Евразия Логистик» Николай Дицман.

Парковый бум 

Сегодня на Юге заявлено о реализации семи проектов индустриальных парков и зон торгово-промышленного развития, общий объем инвестиций в которые превысит 23 млрд. руб. «Евразия Логистик» построит индустриальные парки (ИП) складской площадью от 100 до 300 тыс. кв. м на Кубани, в Волгоградской и Ростовской областях. В ImmoRosIndustry пока решили ограничиться одним ИП под Ростовом на территории 58,7 га. Taller Capital рядом с небольшими областными городами Ростовской области, Краснодарского и Ставропольского краев создаст зоны торгово-промышленного развития (ЗТПР), где расположатся не только ИП, но будет присутствовать и торгово-развлекательная составляющая.

«В классическом российском понимании ИП — площадка по типу склада класса А, ориентированная в своей основе на производственный процесс (легкая сборка, упаковка, небольшие мощности по сельхозпереработке и пр.)», — комментирует консультант отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Бушмина.

«Однако на Западе понятия «склады» и «производство» не разделяются. Поэтому, ориентируясь на 95% в своем бизнесе на склады, наши проекты мы называем по-западному — ИП», — парирует Николай Дицман.

«ЗТПР включает в себя как промышленную, логистическую, так и торгово-развлекательную составляющие. Как правило, на первой линии по отношению к шоссе располагаются торгово-развлекательные центры, гостиницы, кафе и пр., на второй-третьей — производственные и дистрибутивные центры», — говорит президент компании Taller Capital Александр Шнайдер. Группирование на одной территории разнопрофильных объектов за счет синергетического эффекта повышает экономический результат деятельности каждого из них, добавляют в компании.

Принципиальное же отличие ИП от обычной промзоны заключается в наличии единой управляющей компании-девелопера, которая владеет землей, где размещается парк. При этом девелопер берет на себя все затраты, связанные с подготовкой площадки для последующего размещения на ней складов и производства.

Население как стимулятор складского роста

Как показывают маркетинговые исследования компаний-девелоперов, розничный товарооборот на душу населения в Ставрополе составляет менее $3 тыс. в год, Волгограде — $3 тыс., Ростове — порядка $4 тыс., Краснодаре — $5,6 тыс. Для сравнения: в Москве этот показатель равен $8 тыс. Ключевой аргумент выхода на Юг крупнейших компаний-девелоперов на региональный рынок складской недвижимости — «активный рост ВРП, вследствие которого растут доходы населения, соответственно, оборот розничной торговли, а значит, и спрос на склады».

По данным агентства недвижимости «Титул», сегодня только по Ростову спрос на складские помещения по разного рода площадям превышает предложение в четыре раза. Федеральные девелоперы приводят результаты собственных исследований: потенциал ростовского рынка складской недвижимости по складам всех классов здесь оценивают на уровне 1,5 млн. кв. м в перспективе до 2010 года при текущем объеме предложений порядка 300–400 тыс. кв. м. Потенциал Краснодара — 1 млн. кв. м при имеющихся 300 тыс.

«Пока на Юге складские помещения класса А и В только начинают появляться, преимущественно в Ростове», — отмечает менеджер отдела коммерческой недвижимости компании «Лендлорд» Наталья Северьянова.

По расчетам «Евразии Логистик», к 2010 году в Ростове может появиться до 500–600 тыс. кв. м складов, в Краснодаре — около 250 тыс. В случае если все заявки будут реализованы. Но учитывая, что на практике, по оценкам опрошенных «Вестником» аналитиков и представителей консалтинговых компаний, в срок реализуется порядка половины планируемых проектов (в том числе из-за отсутствия финансирования, административных препонов и пр.), то переизбыток качественных складских площадок в ближайшие лет пять-семь ЮФО не грозит.

Производство — на вырост

На любом рынке в сегменте коммерческой недвижимости развивается сначала офисная, торговая и только потом промышленная. Причем в категории промышленной в первую очередь развивается рынок складских помещений, и только потом — индустриальных зданий под заводы и фабрики. Поэтому, скорее всего, пока на Юге дело ограничится современными складскими помещениями класса А. «По нашему опыту, самый большой интерес к нашим площадям как к производственным проявляют западные компании. Во-первых, они уже к этой культуре приучены, во-вторых, это хороший способ избежать бюрократических проволочек.

Они немного переплачивают, зато спокойны, — объясняет Николай Дицман. — Отечественное крупное и среднее производство охотнее выкупает коробку советской постройки, полностью ее переделывает под себя или ставит просто новое оборудование и работает. Малому бизнесу не подходят размеры».

При стандартной конструкции склада класса А площадью порядка 100 тыс. кв. м размер минимальной сдаваемой площади составляет 2,5–3 тыс. кв. м, максимальный — доходит до 20–30 тыс. «Однако девелоперы охотнее сдают большими нарезками: площадь в 20–30 тыс. так называемому якорному арендатору, оставшуюся часть — нарезками по 5–10 тыс.», — говорит эксперт из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Специалист по коммерческой аренде компании «Титул» Алексей Гудухин не исключает прихода в ИП и производственников, хотя расценивает подобный вариант как маловероятный. «Мелкий и даже средний бизнес экономят на всем, чтобы по максимуму снизить себестоимость продукции. Сегодня за 80% производственных помещений в Ростове арендаторы платят до 200 руб. за кв. метр в месяц. Некоторые позволяют себе роскошь в 250 руб. Посмотрим, что предложат ИП», — улыбается он.

Представители местного бизнеса более оптимистичны на этот счет. «Для новых инвесторов или предприятий, планирующих расширение или диверсификацию бизнеса, такое предложение заманчиво, — уверен советник гендиректора компании «Евродон» Сергей Коновалов и добавляет: — Бизнес давно хочет переложить работу по созданию инфраструктуры на чьи угодно плечи, только бы не делать ее самому».

Впрочем, он согласен с Гудухиным в том, что исход проектов будет во многом зависеть от арендных ставок. По мнению чиновников, при создании условий производство рано или поздно подтянется в ИП. «Насколько мне известно, промышленные участки ЗПТР «Кубанская» отойдут небольшим предприятиям по переработке сельхозпродукции, — надеется замглавы Гулькевичского района по строительству, транспорту, коммунальному хозяйству и благоустройству Александр Рябков. «Есть главное — инфраструктура, так что площадки у инвесторов будут нарасхват», — заверяют в администрации Октябрьского сельского района.

Добро пожаловать на Юг

Инвесторов в регионы, и не только южные, зазывают чиновники всех уровней, специально созданные агентства инвестиционного развития. Но до сих пор порочный инфраструктурный круг разорвать не удавалось: власти обещают компенсировать затраты по ее созданию при условии подписания соглашений; инвесторы надеются на появление инфраструктуры прежде, чем эти соглашения подпишутся. Роль палочки-выручалочки вполне способны взять на себя инициаторы сетевых проектов ИП и ЗТПР, что не может не радовать местных чиновников. «Для власть имущих это реальная возможность сэкономить за счет инвесторов. Они впредь будут активно лоббировать интересы таких компаний», — подчеркивает представитель ростовского рынка ритейла, попросивший не называть его имени.

«На Юге достаточно сговорчивые и лояльные администрации, особенно в Ростовской области, даже по сравнению с Кубанью, которая возвысилась из-за Сочи», — признается Николай Дицман. По его словам, именно от донской администрации исходила изначальная инициатива передать «Евразии Логистик» в управление Южнобатайскую промзону, рядом с которой компания собирается построить логистический комплекс. Хотя в министерстве территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области «Вестнику» заявили, что «информация некоторых СМИ (о передаче в управление Южнобатайской промзоны. — Прим. ред.) — чистая «утка». «Пока не пройдет открытый конкурс и не будет выбрана УК по всем критериям в рамках закона, об это говорить рано», — сообщил «Вестнику» высокопоставленный чиновник министерства. Что отнюдь не мешает «Евразии» рассматривать возможность реализации второго комплекса ИП и третьего по счету проекта компании на территории области.

Администрация Октябрьского сельского района возлагает на ростовский проект Taller Capital большие надежды, ведь она ориентируется именно на небольшие города и населенные пункты районного значения, а не на города-миллионники.

В Ростовской области ЗТПР построят на шахтерских территориях Восточного Донбасса, на Кубани — в Гулькевичском районе, на Ставрополье — возле Железноводска. «В этих городах население менее избалованно, как в крупных областных центрах, а сам рынок торговых центров и развлечений практически не развит», — комментирует Елена Бушмина. «Смена категории назначения земли увеличивает налоговую базу — арендная ставка кв. метра земли промышленной категории по кадастровой стоимости составляет больше 1000 руб. К тому же приход крупных компаний гарантирует создание новых рабочих мест, а это НДФЛ, составляющий порядка 65% собственных доходов местного бюджета», — называет плюсы строительства Рябков.

Но вопрос не только в инфраструктуре. Активное возведение ИП и ЗТПР, по мнению как чиновников, так и экспертов, будет способствовать экономическому развитию региона в целом, дав толчок развитию транспортных коридоров, что для Юга наиболее важно из-за пересечения коридоров «ЗападВосток» и «Север-Юг».

Арендные ставки на склады — до и после реализации сетевых проектов индустриальных парков и зон торгово-промышленного развития

По данным девелоперской компании ADM Group, средний диапазон стоимости аренды складских помещений в Ростове установился на уровне 130-300 руб. за кв. м в месяц, в Краснодаре — 150–250 руб. В агентстве недвижимости «Титул» уточняют расценки по Ростову, где месячная аренда кв. м складского помещения класса В без отопления стоит порядка 150–250 руб., с отоплением, в зависимости от месторасположения, — 200–350 руб.

Наталья Северьянова из отдела коммерческой недвижимости компании «Лендлорд» называет еще более высокую ценовую планку для отапливаемых складов — до 450 руб., отмечая, что по области цена на складские помещения примерно в 1,5 раза ниже ростовских. Такой широкий диапазон ставок в Ростове сформировался за счет появления на местном рынке высококлассных складских площадей, в отличие от Краснодара, полагают в ADM Group.

При этом специалист по коммерческой аренде компании «Титул» Алексей Гудухин считает, что для логистических компаний арендная ставка по региону, даже после реализации заявленных сетевых проектов ИП и ЗТПР, не должна превышать уровень в 250 руб. за кв. м в месяц. В противном случае их бизнес будет нерентабельным. «В Ростове пока нет подобной практики схемы передачи складских и производственных площадок арендаторам, чтобы отследить, насколько арендные ставки в регионе повысятся. Нечто подобное, правда, наблюдается у логистов, которые берут площади в аренду у собственников с последующей передачей в субаренду, предоставляя при этом свои логистические услуги. В таком случае, как правило, накладывается примерно еще одна месячная арендная плата», — заключает эксперт.


Автор: Ирина Скрынник