Перейти на главную страницу Карта сайта

Другие статьи номера

ТОП-10: сделано в ЮФО (5758)
Спикер-экономист. Донской парламент нового созыва возглавит министр экономики Виктор Дерябкин (4816)
Максим Федоров, Ольга Бульбич  
У нас есть резервы, чтобы войти в тройку лидеров (5133)
Никита Логвинов  
ЮФО-2025: к новым вершинам. Сегодня в экономику юга привлекается около $11 млрд. при потребности в $520 млрд. (6350)
Регионы-стратеги. Некоторые из субъектов ЮФО живут уже в 2030 году (6074)
Максим Теплов  
Кластерный подход (6465)
Максим Федоров   
Пятое «И» (4784)
Марина Коренец   
Нам нужна устойчивость не телеграфного столба, а велосипеда (4409)
ЮФО не откажешь в амбициозности (4712)
Ставки не сделаны. Ставок пока нет… (4668)
Максим Федоров   
Русский гамбит (5239)
Олег Петрушин  
Игорные заведения можно было бы сосредоточить на левом берегу Дона (4993)
Миллион метров ипотечного жилья (4986)
Количество ради качества (4349)
Кредиты малому бизнесу: плюсы и минусы банковских программ (13151)
Екатерина Минакова  
«Парашют» для малого бизнеса (5035)
«После выборов крупный западный капитал возьмет в России паузу» (4556)
Максим Дмитриев  
Аудит как бизнес (5440)
Галина Шувалова   
Оформление счетов-фактур при заключении договоров перевозки в интересах третьих лиц (6627)

 

Метровый бартер

№ 2(16) (2008)
Количество просмотров: 4974
Версия для печати


На донском рынке недвижимости новый продукт — корпоративная ипотека. Крупные производственные предприятия приступили к решению квартирного вопроса своих сотрудников, оказывая им различные виды содействия в приобретении жилья. Пока с помощью таких схем продается около 5% площадей, реализуемых в кредит. Но, по оценкам ряда экспертов, зародившееся явление начнет развиваться.

Редакция «Вестника» совместно со своим учредителем — сетью специализированных изданий «МедиаЮг» — провела в отеле «Дон-Плаза» круглый стол, посвященный корпоративной ипотеке. Собрались представители региональной власти, банков и предприятий.

Обманутые ожидания

Минувший 2007 год принес ряд околосенсационных событий. Одним из них, безусловно, стала временная остановка роста и небольшое снижение стоимости народного жилья даже в таком городе, как Москва, и других мегаполисах. Подобного жилищный рынок не переживал давно. Правда, при этом отмечался и резкий спад сделок, совершаемых с недвижимостью. Но эксперты констатировали, что стоимость квадратного метра достигла пикового предела. В результате последовал логичный уход с рынка создающих повышенный спрос многочисленных жилищных инвесторов, приобретающих квартиры для сохранения излишков доходов, а не проживания.

В сложившейся ситуации многие из политиков и экономистов возлагали надежды на то, что квадратный метр на долгое время либо замрет, либо начнет качаться то вверх, то вниз, и его медленно, но верно станут догонять растущие зарплаты.

Ожидания оказались обманутыми. Сегодня весьма напряженная ситуация сложилась на фондовом рынке, резко упала рентабельность у необлагаемых рядом налогов ПИФов. За отсутствием других рентабельных ниш жизнь вновь толкает обеспеченных граждан вкладывать излишки доходов в надежную недвижимость, инвесторы возвращаются на жилищный рынок, разогревая дополнительный спрос. Так, в Ростове с ноября 2006 года наблюдается резкий и устойчивый рост цен даже на относительно гуманную «вторичку».

А тем временем в 2007 году резко обострился ипотечный кризис в США. Последовавшее банкротство ряда крупных компаний-кредиторов создало боязнь перемещения кризиса и в Россию…

Известно, что первопричиной американского ипотечного кризиса послужила выдача огромной массы кредитов сомнительной категории граждан. Не отличающиеся высокой дисциплиной представители низкоквалифицированных профессий и люмпены зачастую брали неподъемные для своего дохода займы. Остановившийся в Штатах рост цен на жилье окончательно отбил у них всякий стимул эти займы погашать. Изымаемые же в судебном порядке квартиры спускались на аукционе по ценам ниже рыночных…

— Портрет русской ипотечной семьи, безусловно, в корне отличается от таких покупателей, — прокомментировал директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков. — К тому же известно, что даже благополучные американцы психологически намного слабее. Они не способны тратить на погашение кредита выше 25% от совокупного дохода. Между тем некоторые русские семьи расходуют на эти цели более половины своего бюджета. Хотя я все равно категорически против подобных сделок.

По данным Банка России, в прошлом году доля задолженности по ипотечным кредитам в ВВП пусть и утроилась в сравнении с 2005-м, но составила всего 1%. Тогда как в Европе этот показатель приблизился к 20%, в США — 60%. Но ведь именно Россия славится кредитами наихудшего качества.

Кредитный тупик

Разразившаяся в США катастрофа заставила большинство отечественных банкиров корректировать курс проводимой политики. Теперь они повышают требования к претендующим получить ипотечный кредит. Одновременно в нынешнем году банки намерены повысить на 1,5–2% и годовые по выдаваемой ссуде, что компенсирует их риски, но сделает ипотеку менее доступной. Словом, теперь в кабалу не возьмут каждого встречного. Но в свете этого возникает вопрос: кто же воспользуется ипотечными плодами?

Игроки рынка признают, что для большинства действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий семей она и без того неподъемна. Оперируя рядом статистических данных, несложно набросать социальный портрет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Состав ростовской семьи — 3,2 человека, из них один человек, как правило, либо ребенок, либо пенсионер — не работает. По социальным нормам (18 кв. метров на человека) ей полагается 54-метровая «двушка». Средняя зарплата по городу к концу прошлого года составляла около 14 тыс. рублей. Средняя стоимость 1 кв. метра вторичного жилья, которое в отличие от «первички» можно купить без затратного ремонта, за январь 2008 года составила 54575 руб. По оценкам экспертов, подобной семье, купившей жилье пусть даже в наиболее долгосрочный 30-летний кредит с учетом погашения нынешних 10–14% ставок по годовым процентам, придется отдавать едва ли не всю зарплату. Как сообщил заместитель министра архитектуры, градостроительства и территориального развития Ростовской области Игорь Далаксакуашвили, нынешние ежемесячные платежи по ипотечным кредитам в большинстве своем составляют на Дону 15–20 тыс. рублей. Извлекающие уроки американского кризиса банки планируют ограничиться выдачей стандартного кредита, подразумевающего ряд жестких, но здравомыслящих требований к заемщикам, которым последние соответствовать не способны. По оценкам экспертов, их доходы даже с учетом теневых заработков как минимум на треть не соответствуют сложившейся конъюнктуре.

В результате возникает вопрос, кто же все-таки пользуется ипотечными кредитами. По данным Ростовской региональной ипотечной корпорации, в прошлом году с их привлечением кредитов в Ростовской области было продано около 5200 квартир и домов, еще около 5000 приобретены с привлечением потребительских кредитов.

— Я уже не представляю себе донского рынка недвижимости без ипотеки, поскольку около 50% площадей сейчас продается с помощью различных кредитных схем, — говорит Алексей Щербаков. — Но она стала служить преимущественно компенсационным вариантом для более обеспеченных граждан, которые в прежние годы могли купить жилье без привлечения займов. Немногочисленные среднеобеспеченные покупатели жилья улучшают свои условия, предварительно продавая имеющиеся менее комфортные апартаменты. Строго говоря, это уже не ипотека, а так называемые сделки мены: когда, допустим, семья продает две однокомнатные квартиры, берет небольшой кредит и на собранные «с миру по нитке» вселяется в «трешку».

По словам Алексея Щербакова, ипотека не может вечно компенсировать провал платежеспособного спроса. Но вместе с тем сегодня есть все основания прогнозировать, что к концу года средняя величина ипотечного кредита приблизится к 2 млн. руб. При этом рынок себя уже исчерпал. Он продолжит развиваться, но его направление будет прямо противоположным желаемому. В ближайшее время ипотека продолжит собирать покупателей, ныне приобретающих жилье целиком, но день за днем теряющих такие возможности. Словом, новенькими в нее войдут относительно обеспеченные граждане, а не наоборот, менее богатые слои.

Не будь ипотеки, многие из последних решили бы жилищный вопрос без привлечения займов, поскольку последняя создает дополнительный ажиотаж и способствует новому взлету цен. Хотя, конечно же, разработанная программа помогла отпраздновать новоселье большому числу бюджетников и молодых семей, пользующихся при приобретении жилья правом государственной поддержки. Но как социальный институт, решающий проблемы финансовой ограниченности большинства покупателей, в крупных городах она зашла в тупик. Сложно сказать, чего в ней больше: то ли разрушительных, то ли созидательных процессов.

Суррогат достойной зарплаты

Безусловно, в нынешнем году возникшие противоречия обещают обостриться. И в этой связи возникает вопрос об использовании каких-либо альтернативных вариантов в решении жилищных проблем. Одним из них может послужить внедрение корпоративных ипотечных схем, когда предприятие, подобно государству, берет на себя часть расходов заемщика. Организованные донскими властями для работников бюджетной сферы варианты социальной ипотеки можно также рассматривать как своего рода корпоративную ипотеку, стартовавшую в первых рядах. Некоторыми из компаний предпринимались попытки добиться и бюджетной поддержки для своих работников, что, по словам руководителя «Агентства жилищных программ» Игоря Павленко, не представляется возможным:

— Несколько лет назад перед областью встала серьезная угроза безвозвратно потерять ценные кадры: врачей, учителей, которые намеревались уйти в другие сферы. И многие из них на том этапе остались в бюджете, так как мы предоставили им возможность приобрести жилье. После этого к нам обратились некоторые из ведомств, попросив включить в программу и их работников. Однако объемы бюджетных ресурсов ограничены. Желающий улучшить жилищные условия своего работника «частник» должен самостоятельно нести расходы, мы готовы оказать ему методическую помощь.

Ведомства «привязывают» к себе своих работников не высокими окладами, позволяющими справить новоселье на существующие доходы, а недвижимостью. Используя различные схемы и законы рыночной экономики, крупная корпорация, в отличие от отдельного гражданина, способна получить недвижимость по значительно более низкой цене. Таким образом, за счет образующейся дельты предприятие успешно заменяет живые деньги метровым бартером и экономит на зарплате. «Подражающая» государству, корпорация может взять на себя компенсацию выплачиваемых по ссуде годовых, первоначального взноса либо самого жилищного кредита. Например, она способна купить у застройщика многоквартирный дом целиком и, будучи оптовиком, получить скидку. Еще одно преимущество — в более низких годовых процентах, предлагаемых банками предприятиям, если те захотят получить у них займы на обеспечение квартирами своих работников. Иными словами, предприятие берет кредит на решение жилищного вопроса для 100 своих семей под более низкий процент, нежели каждая из них получила бы займ по отдельности, обратившись сюда напрямую.

Причина объясняется не только оптовыми объемами, но и меньшими рисками со стороны банка, занимающего твердо стоящему на ногах юридическому лицу. Причем ряд банков, видящих нынешнюю ограниченность ипотечного рынка, проявляет большую заинтересованность в развитии корпоративных проектов. По словам заместителя управляющего филиалом Газпромбанк в Ростове Ольги Огурцовой, их банк в наибольшей степени заинтересован в предоставлении жилищных кредитов корпорациям, розница их мало интересует. К сожалению, пока зарождающаяся корпоративная ипотека, подобно бюджетной, также служит преимущественно суррогатом достойных зарплат. Как, например, сообщил за круглым столом директор по персоналу «Красного котельщика» Николай Кобец, средний оклад на их предприятии составляет 12 тыс. рублей в месяц. При этом завод предоставляет возможность своим работникам решать квартирный вопрос. Хотя, если бы «Красный котельщик» в два-три раза увеличил оклады, его работники напрямую смогли бы обратиться в банки. Впрочем, не будем пытаться уличить ведомства в меркантильности, поскольку большинство предприятий отказалось и от такого варианта. К тому же принимающие участие некоторым своим работникам предоставляли жилье безвозмездно.

— В целом я не совсем одобряю вариант корпоративной ипотеки в сложившейся экономической ситуации, поскольку предприятия должны сосредоточить основное внимание на повышении доходов своих работников, — отметил Игорь Далаксакуашвили. — Но параллельно должна развиваться и такая социальная схема решения жилищного вопроса. Я убежден, что со временем она начнет прогрессировать, в противном случае ныне отказывающиеся от нее компании растеряют ценные кадры. Рынок заставит заниматься этим промышленников.

Глядящие в корень явления аналитики связывают зарождающуюся корпоративную ипотеку с повышением культуры солидных капиталистов, рассматривая такую кадровую политику как полную противоположность ряда работодателей диких девяностых годов. Которых вследствие стоящей в те времена промышленности можно представить в образе хозяина ПБОЮЛ, указывающего на дверь всем недовольным зарплатой и заявляющего, что в его торгующий сомнительными спиртными напитками ларек ломится очередь работников.

Увы, поднявшиеся с колен промышленники окультуриваться не спешат, среди ведущих социально-жилищную политику пока считанные единицы. Например, нет в их рядах крупнейшего градоформирующего предприятия донской столицы, в свое время построившего чуть ли не 50% нынешнего мегаполиса — завода «Ростсельмаш». При этом внешне нынешний вариант корпоративной ипотеки — на десятилетия привязать к ведомству типовой «двушкой» получающую весьма скромные зарплаты семью, на что она, безусловно, пойдет отнюдь не от хорошей жизни, — выглядит не очень гуманно.

Другое дело — более цивилизованные варианты, когда компания, например, строит для работников коттеджные поселки, жилье повышенной комфортности, в котором предлагает поселиться «всем дружным коллективом». За это незазорно и «поторговаться», и, как свидетельствует история капитализма, подобные варианты нас ждут в будущем.

Ведомственный тупик

Но главный парадокс в том, что ныне сложившуюся ситуацию не поставишь корпорациям в упрек. Если сегодня все ведомства поднимут сотрудникам оклады, банки заполонят новые кредиторы, квадратный метр вновь рванет вверх и перестанет быть доступным для семей и с упомянутым пятидесятитысячным доходом. Выход один — строить в регионе по квадратному метру «первички» в году на душу, что составит более 4 млн. кв. метров, а не 2 млн., как предполагается в нынешнем году.

Такие объемы насытили бы аппетиты как жилищных инвесторов, так и покупателей с более скромными возможностями, и жилищный аукцион прекратился. Возникает философский вопрос: что хуже — высокие цены на жилье или низкие зарплаты? В решении жилищного вопроса в тупике оказались не только граждане, но и ведомства.

Наиболее эффективный вариант корпоративной ипотеки, по словам Игоря Далаксакуашвили, заключается в непосредственном строительстве жилья, предпринятом ведомством. Дело в том, что существующий дефицит жилых площадей породил чрезмерно высокую инвестиционную составляющую, назначаемую застройщиками. На отдельных новостройках крупных городов ее величина приближается к 100%. Таким образом, отказавшееся от получения прибыли ведомство может вдвое снизить расходы для своих работников.

К тому же корпорации, приобретающие недвижимость у застройщиков, создают дополнительный ажиотаж на и без того разогретом рынке. А это может аукнуться как всей области, так и им самим. И если компания не хочет убить собственное начинание, оказавшись не в состоянии решить жилищный вопрос, ей остается один вариант — самой становиться застройщиком.

И сегодня на Дону уже растут подобные объекты. Наибольшую активность в этом начинании проявляет управление СКЖД. Схема сильно напоминает ведомственные ЖСК, каковыми фактически и являются данные объекты. По оценкам Далаксакуашвили, в нынешней экономической обстановке возрождаемые ведомствами жилищно-строительные кооперативы начнут способствовать снижению стоимости в том числе и рыночного жилья. Словом, также предусматриваемый приобретение жилья в кредит вариант ЖСК можно рассматривать как потенциального конкурента ипотеке.

Сегодня на федеральном уровне разрабатывается проект соответствующего закона, после принятия которого эти объединения смогут организовывать не только ведомства, но и, например, городские власти. Пока же их можно возрождать только на базе ведомств под флагом корпоративного кредитования, чем и занялись некоторые предприятия. Будем надеяться, промышленники успешно справятся со своей исторической ношей.

Жилищный бум в позапрошлом веке

Главная причина возникшего ажиотажа на жилищных рынках Ростова кроется в дефиците площадей. Примечательно, что в позапрошлом веке похожую ситуацию породили хлынувшие в город мигранты. Многие из них весной стекались на заработки в Ростовский порт из деревень, а поздней осенью так и не успевали выехать до завершения навигации. Если в 1866 г. в будущем мегаполисе проживало лишь 40 тыс. человек, то в 1897-м ростовчан стало 119 тысяч. Правда, в те времена большая доля горожан арендовала квартиры. Неудивительно, что первым делом, резко подскочила арендная стоимость квадратного метра жилья низкого качества. В ответ общественность требовала от властей реализовать некий аналог современного национального проекта. Такие мысли навевает одна из старейших городских газет — «Ростовский-на-Дону листок» за декабрь 1890 года: «Необходимо организовать коммерческое предприятие, строящее в городе недорогое жилье. Если бы правительство и городское сообщество пришли на помощь такому предприятию, то скоро бы вместо теперешних подвалов и отвратительных сырых лачуг, коими изобилует Ростов, были бы для бедняков квартиры, вполне удовлетворительные в гигиеническом и санитарном отношениях».

Развернуть же строительство доступного и комфортного жилья на тогдашних периферийных районах города препятствовал дефицит коммунальной инфраструктуры. Об этом свидетельствует статья в газете «Донская пчела»: «После десятилетних просьб и лишений темерничан прокладка труб была решена, и жители с глубокой радостью приветствовали открытие бассейна… Но строить бассейн следовало не на том месте, которое по их (думских воротил — «Вестник») разумению годно для жителей, или же, выстроив его, сделать хоть мало-мальски удобным подъезд водовозам. Проведенною водою жителям не приходится пользоваться в ненастное время и гололедицу, а добывать ее так же, как и прежде».

Как корпорации привязывают кадры

Таганрогский металлургический завод приступил к решению жилищного вопроса в 2003 году, введя в эксплуатацию 200-квартирный дом. 60 квартир выставили на коммерческую продажу, остальные разошлись между сотрудниками. В это время на «Тагмете» еще работали «очередники», стоящие на квартучете с 80-х годов. Им выдали жилье бесплатно, остальные заплатили от 5 до 40% от стоимости. Следующая 140-квартирная новостройка была продана по несколько другой схеме. 80 квартир разошлись между работниками предприятия в 10-летнюю рассрочку, при этом завод компенсировал взимаемые годовые проценты. Сегодня «Тагмет» строит два новых дома и решает, по какой схеме их продавать своим работникам.

Концерн «Росэнергоатом» также самостоятельно строит дома для своих сотрудников и практикует их продажу в кредит по себестоимости, а не по рыночным расценкам. В результате работники концерна могут приобрести жилье в Волгодонске по 21 тыс. руб. за 1 кв. метр при существующих ценах в размере 27–30 тыс. руб.

Бывший Ростовский Госуниверситет сумел решить в прошлом году жилищный вопрос ряда своих нуждающихся сотрудников путем привлечения застройщика на имеющийся земельный участок. Коммерческая организация получила за это часть квартир в построенном доме. Оставшееся жилье разошлось между преподавателями по 7 тыс. руб. за 1 кв. метр.

Завод «Красный котельщик» приобретает жилье на вторичном рынке с предоставлением своим сотрудникам 15–20-летнего срока на его выкуп за 60–70% от рыночной стоимости. Остальная часть средств вносится самим предприятием как вступительный взнос за кредитуемых.

Управление СКЖД самостоятельно строит дома и продает их своим работникам по среднерыночной стоимости. Но при этом кредитуемые оплачивают всего 2% годовых. В случае рождения в ипотечной семье одного ребенка компания компенсирует стоимость 10 кв. метров новой квартиры, если же в период погашения ссуды рождается второй — 14 кв. метров.

Что мешает корпоративной ипотеке?

…отсутствие длинного рубля

Ольга Горбачева, заместитель управляющего филиала АКБ «Московскийй банк реконструкции и развития» в Ростове:

— Отсутствие длинного рубля, финансовых возможностей и уверенности в завтрашнем дне. Какие компании решают квартирный вопрос сотрудников? Это «Тагмет», «Красный котельщик», СКЖД и ряд других крупных предприятий. Безусловно, у тех же железнодорожников есть основания предполагать, что и через 15 лет они будут успешно работать. У представителей среднего бизнеса такой уверенности нет.

— А как, на ваш взгляд, будет развиваться корпоративная ипотека?

— Создается впечатление, что рынок себя исчерпал, поскольку, казалось бы, все, кто может себе это позволить, уже занимаются данным вопросом. Но и другие промышленники переживают острый кадровый дефицит, который вынудит их «привязывать» к себе высококвалифицированных работников. При классической корпоративной ипотеке предприятие само строит дом и предоставляет своим работникам субсидии на погашение процентных ставок, а возможно, и части стоимости новой квартиры. Этот вариант предлагают своим работникам считанные единицы. У нас развивается иная форма, когда ведомство предоставляет возможность купить квартиру в кредит по рыночной цене, либо — чуть ниже рыночной.

…отсутствие развитой системы

Ирина Гареева, директор управления кредитования частных клиентов Юго-Западного банка Сбербанка России:

— У нас есть различные варианты сотрудничества с работодателями в решении жилищного вопроса сотрудников. Мы готовы предоставить возможность получить корпоративный кредит под поручительство юридического лица без расчета платежеспособности заемщика. Он позволяет заемщикам-физлицам выплатить в рассрочку часть средств от недостающего первоначального взноса в размере 5-30%. Иными словами, в данной схеме мы готовы финансировать и первоначальный взнос. Возможны и другие варианты сотрудничества. Юго-Западный банк Сбербанка России предлагает населению «жилищные кредиты» на приобретение квартир на первичном и вторичном рынках жилья, кредиты на участие в долевом строительстве, на индивидуальное строительство, а также на реконструкцию и ремонт объекта недвижимости, которые представлены кредитными программами «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный +», «Молодая семья».

— Сбербанк является крупнейшим игроком ипотечного рынка. Можете ответить, многие ли из корпораций оказывают содействие своим работникам в решении жилищного вопроса?

— В общем объеме выдаваемых нами жилищных кредитов доля корпоративных составляет менее 5%. В основном ведомства ограничиваются административной и моральной поддержкой своих сотрудников. Помогают получить кредит, но работники погашают его по рыночным расценкам.


Автор: Олег Петрушин